BAURECHT – veraltet oder trend?

So steht die Tafel am Rande einer grünen Wiese. Die Grundstückfläche und die Lage scheinen perfekt. Weshalb finden sich keine Interessenten? Liegt es am kleinen, aber bedeutenden Zusatz «im Baurecht»? Was bedeutet dieses Baurecht genau?

Baurecht bedeutet im Schweizer Privatrecht, dass ein Grundeigentümer einem Baurechtsnehmer zeitlich befristet das Recht zugesteht, auf (oder unter) seinem Grund und Boden zu bauen. Darum wird es auch als «Landkauf auf Zeit» bezeichnet. Das Baurecht ist meist nicht an eine bestimmte Person gebunden, somit kann es auch vererbt oder verkauft werden. Die Dauer dieser Laufzeit beträgt normalerweise zwischen 30 und maximal 100 Jahren. Wie bei einem regulären Verkauf, muss auch ein Baurechtsvertrag öffentlich beurkundet werden. Es ist sogar möglich das Grundstück mit einer Hypothek zu belasten. Am Ende der festgelegten Laufzeit fällt das Bauwerk in den Besitz des Grundeigentümers zurück. Dieser Vorgang wird als «Heimfall» bezeichnet. Es ist wichtig schon zu Beginn festzulegen, ob das Gebäude nach Ablauf der Frist wieder entfernt werden muss, oder ob der Grundeigentümer eine angemessene Entschädigung dafür zu leisten hat.

Früher wurden mehr Bauten unter diesen Voraussetzungen erstellt. Meist gaben Gemeinden oder Städte ihr Land «im Baurecht» an Gewerbetreibende oder öffentlich Institutionen zu fairen Zinssätzen ab. So blieben sie auf dem Papier die Eigentümer und konnten die Landreserven zur Ansiedlung von Industrie und Gewerbe auf dem Gemeindegebiet fördern.

Während den letzten Jahren kam das Baurecht bei Privatpersonen nicht mehr so oft zum Tragen. Der Rubel rollte, die Hypotheken waren tief und so konnten sich die meisten Interessenten das Bauland und das Gebäude leisten. Doch wie sieht es heute aus? Kommt das «im Baurecht» bauen wieder in Mode? Bei den momentan hohen Boden- und Hypothekarpreisen ist die Ersparnis der Landerwerbungskosten entscheidend. So kann auch mit weniger Kapital der Traum vom Eigenheim realisiert werden. Nebst den anfallenden Hypothekarzinsen werden dann einfach auch noch Baurechtszinsen bezahlt. Doch lassen Sie sich nicht täuschen, ganz so einfach ist dies nicht. Beim Baurechtszins gibt es verschiedene An- und Auslegungen. Wir hoch wird dieses angesetzt? Wie regelmässig wird er angepasst? Orientiert er sich an den flexiblen Hypothekarzinsen oder am Landesindex der Konsumentenpreise? Ist der Vertrag auch noch gültig, wenn ich meine Immobilie verkaufe? Muss der Grundeigentümer den neuen Besitzer akzeptieren oder hat er gar ein Mitspracherecht? Diese Punkte noch einige mehr müssen sehr gut überlegt und klar in einem Vertrag niedergeschrieben werden.

Auch wenn die Verlockung mit wenig Kapital ein Eigenheim zu realisieren gross ist, muss es doch sehr gründlich überlegt sein. Wenn Sie sich für eine Bauparzelle mit Baurecht interessieren, empfehlen wir Ihnen dringend sich mit einem Spezialisten zu beraten und die Banken frühzeitig zu kontaktieren. Diese sind bei Finanzierungen von Liegenschaften im Baurecht nämlich meist sehr zurückhaltend.

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