Grosse Pläne, aber ein zu kleines Grundstück?

Bauland ist ein knappes Gut. Auch als Grundstücksbesitzer können Sie es nicht beliebig bebauen. Verschiedene Faktoren schränken das Bauvorhaben ein. Einerseits ist die Wohnzone relevant: Diese kann in diesem Zusammenhang die Höhe des Gebäudes bzw. die Anzahl Wohngeschosse einschränken. Andererseits bestehen weitere Einschränkungen hinsichtlich Grenzabstände und Baulinien.

Und dann gibt es noch die Ausnützungsziffer (AZ)

Auch diese ist im Zonenplan der Standortgemeinde eingetragen und beschreibt das Mass der erlaubten baulichen Nutzung einer Parzelle. Die AZ als Verhältniswert zwischen der Grundstücksfläche und der beheizten Wohnfläche kann von Quartier zu Quartier variieren. Wenn die AZ (auch Baumassenziffer) beispielsweise 0.4 beträgt, so kann bei einer Grundstückfläche von 800 Quadratmetern 40% als Wohnfläche, also 320 Quadratmeter bebaut werden. Werden hingegen nur 260 Quadratmeter verbaut, dann hat das Grundstück eine Ausnützungsreserve von 60 Quadratmetern. Bei Bedarf können Sie diese zu einem späteren Zeitpunkt, z.B. für den Ausbau eines beheizten Wintergartens, einer Einliegerwohnung usw. weiter ausschöpfen.

Übertragen der Ausnützungsziffer

Es kann jedoch sein, dass die eigene AZ zu klein oder ausgeschöpft ist, und Sie deshalb ein Bauvorhaben nicht realisieren können. Hier besteht die Möglichkeit, sich die erforderliche Ausnützungsreserve von einem angrenzenden Grundstück übertragen zu lassen. Das heisst, Sie müssen nicht zwingend zusätzliches Bauland vom Nachbarn erwerben. Es braucht lediglich eine Ausnützungsübertragung für das erforderliche Projekt.

Der Preis für die Ausnützungsübertragung ist Verhandlungssache. Dabei kann es relevant sein, wie weit der Nachbar oder die Rechtsnachfolger die eigene Reserve ihres Grundstücks selber sinnvoll nutzen könnten. Auch eine Beeinträchtigung der Wohnqualität durch das Bauvorhaben kann ein Thema sein.

Eine gute Vertragsbasis schaffen

Gemäss unseren Erfahrungen ist eine offene, transparente Kommunikation mit Vorlegen der Baupläne und mit Einbezug einer objektiven Fachperson für die involvierten Parteien hilfreich. Sind die Vertragsinhalte für die Übertragung definiert und die Abgeltung festgelegt, wird die Vereinbarung notariell beglaubigt bzw. im Grundbuch festgehalten. Das Bauvorhaben kann starten!

Autor: Patrizia Pellandini