Wohneigentum auf Zeit – eine Alternative zur Eigentumswohnung?
Die Eigentumswohnung ist unbestritten ein Erfolgsmodell in der Schweiz. Allerdings steigen auch bei Eigentumswohnungen die Preise in Sphären, welche für normal Verdienende bald unerreichbar sind. Und eine ganz grosse Herausforderung ist, ältere Liegenschaften in Schuss zu halten. Wir alle kennen Eigentumsliegenschaften, welche einen grossen Sanierungsstau aufweisen. Oft ist der Grund, dass zu wenig über den Erneuerungsfonds gespart wurde oder die Eigentümergemeinschaft kann keine Mehrheiten aufbringen, um die grosszyklischen Erneuerungen in Auftrag zu geben. Das Resultat: Die Werte der einzelnen Eigentumswohnungen nehmen ab.
Gibt es Alternativen zur Eigentumswohnung?
Vor der «Erfindung» der Eigentumswohnungen in den 60er Jahren, gab es öfters private Gesellschaften, AGs oder andere, welche eine Immobilie halten und die einzelnen Aktionäre kaufen Anteile an der Gesellschaft, gepaart mit einem Nutzungsrecht. Das hat damals ganz gut funktioniert. Eine weitere Alternative wäre das «Wohneigentum auf Zeit». Diese Alternative würde auch berücksichtigen, dass Eigentumswohnungen zahlbar bleiben und für grössere Kreise erschwinglich sind.
Was ist nun Wohneigentum auf Zeit?
Es ist ein normaler Kauf einer Eigentumswohnung, allerdings mit einem Ablaufdatum. Als Beispiel: 30 Jahre. Und weil das kürzer ist als die übliche Lebensdauer von vielleicht 100 Jahren, ist es auch beträchtlich billiger. In der Praxis würde das so funktionieren: Ein Investor realisiert ein Projekt mit solchen Wohnungen. Unsere Beispielwohnung hätte einen Wert von 1 Mio., der Käufer zahlt dafür aber nur 300'000.-, die restlichen 700'000.- verzinst er beim Investor. Zusätzlich amortisiert er die Wohnung über 30 Jahre. In den Erneuerungsfonds bezahlt er sehr wenig oder gar nichts ein. Jedoch muss noch etwas Unterhalt gerechnet werden und gewisse Bonitätsrisiken des Investors müssten auch noch befriedigt werden.
Die Rechnung sieht also so aus:
Jährlich 10'000.- als Amortisation an den Investor. Dazu die Hypozinsen, zurzeit 1%, also 2'400.- pro Jahr. Dann eine Verzinsung von z. B. 2% ergibt weitere 14'000.-. Unterhalt, Bonitätsrisiken z. B. 0,5% = 5'000.- ergibt total 31’400.-. Dazu etwas Nebenkosten, z. B. 3'000.-, zum Schluss also 34’400.- oder rund 2’900.- pro Monat.
Steuerlich ist das zu behandeln wie eine normale Eigentumswohnung mit den entsprechenden Vorteilen. Vergleicht man nun diesen monatlichen Aufwand mit dem einer Mietwohnung, so spart man mit diesem Modell geschätzte 20% im Vergleich zur selben Mietwohnung.
Zusammengefasst: Im Vergleich zur klassischen Eigentumswohnung braucht dieses Modell viel weniger Eigenmittel und ist daher für mehr Menschen tragbar. Gerade im Vergleich zu einer Mietwohnung ist das Wohneigentum auf Zeit eine attraktive Alternative.
Autor: Hans Graf