Zu Lebzeiten das Haus vererben - Teil 2

Im ersten Teil dieses Blogs haben wir erläutert, welche Optionen sich bei einer frühzeitigen Übertragung des Eigenheims an die Nachkommen anbieten.

Wollen die Eltern aber trotz Eigentumsübertragung weiterhin in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben, kann im Vertrag ein lebenslanges Nutzniessungs- oder Wohnrecht festgeschrieben werden.

Wohnrecht:

Die Eltern sind berechtigt, das Haus oder einen Teil des Gebäudes selber zu bewohnen. Als Wohnberechtigte ist es ihnen erlaubt, auch Familienangehörige in die Liegenschaft aufzunehmen, sofern das Recht nicht ausschliesslich auf sie beschränkt ist. Das Wohnrecht lässt sich jedoch nicht auf eine andere Person übertragen und ist auch nicht vererblich.

Besteht ein ausschliessliches (alleiniges) Wohnrecht, z.B. für ein ganzes Einfamilienhaus, so müssen die berechtigten Eltern für den gewöhnlichen Unterhalt, wie beispielsweise für kleinere Reparaturen, Wasser oder Heizung aufkommen. Die Hypothekarzinsen, Renovationen und Versicherungen sind hingegen Sache der Nachkommen bzw. der neuen Eigentümer.
Der Wohnberechtigte muss den Eigenmietwert als Einkommen und die Eigentümer den amtlichen Wert als Vermögen versteuern.

Wird das Wohnrecht hingegen auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so sind von Seiten des Wohnberechtigten keine Unterhaltskosten zu leisten.

Nutzniessung:

Die Nutzniessung erlaubt es den Eltern, die überschriebene Liegenschaft weiterhin selber zu nutzen oder sie auch zu vermieten und dadurch Mieteinnahmen zu generieren. Nicht erlaubt ist hingegen, das Objekt wesentlich zu verändern, sprich umzubauen, zu veräussern oder mit Schuldbriefen zu belasten. Auch dieses Recht ist persönlich und kann somit weder übertragen noch vererbt werden.

Für die Neben- und Unterhaltskosten, kleinere Reparaturen, Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien sowie Steuern und Abgaben kommen die Nutzniesser selber auf.
Zudem müssen sie den amtlichen Wert als Vermögen und den Eigenmietwert oder Mieterträge als Einkommen versteuern. Gleichzeitig können aber Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abgezogen werden.

Die Begründung einer Nutzniessung an einem Grundstück bedarf wie das Wohnrecht einer öffentlichen Beurkundung.

Vorsicht: Im Unterschied zum Wohnrecht beurteilt das Steueramt bei der Nutzniessung die Gegenleistung des Nutzniessungsrechts im Verhältnis zum Wert des Einfamilienhauses. Wird diese Gegenleistung als zu hoch eingeschätzt, wird die Übertragung der Liegenschaft nicht mehr als Schenkung, sondern als Verkauf beurteilt und es fallen Grundstückgewinnsteuern an.

Autor: Manuel Liniger