Rent-2-Buy / Mietkauf: das Traumhaus ohne Eigenkapital. Teil 1

Ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen, klingt vielversprechend. Ist das auch in der Schweiz möglich?

In anderen Ländern gibt es das Rent-2-Buy-Modell schon seit geraumer Zeit. Bei uns hingegen tauchen erst jetzt Anbieter:innen auf, welche ein solches anbieten.

Es werden, je nach Anbieter:in, wenigstens 5 –10 % Eigenmittel verlangt. Und es ist schon so, dass auch bei diesem Modell nur Leute zum Zug kommen, die gut verdienen und bereits etwas gespart haben. Das heisst, ganz ohne Eigenmittel geht es nicht.

Immerhin wäre es mit 10 % Eigenkapital möglich, wo ansonsten 20 % verlangt werden?

Auf den ersten Blick stimmt das schon. Jedoch dürfen diese 10 % Eigenkapital nicht aus der Pensionskasse oder einem 3a-Konto stammen. Es müssen «harte» Barmittel sein, und auch bei diesem Modell steht die Tragbarkeit im Vordergrund.

SCHRITT FÜR SCHRITT: Bei diesem Modell mietest du dein Traumhaus und erst in fünf oder zehn Jahren wirst du Eigentümer:in. Voraussetzung ist ein Mietvertrag mit eingetragenem Kaufrecht. Das Kaufrecht und der Kaufpreis werden dabei bereits heute festgelegt.

Aber wie geht denn so etwas auf für den Verkäufer?

Kurz gesagt: Ein Anlagegefäss kauft dein Haus heute anstelle von dir und vermietet es an dich.

Du trägst 10 % vom Kaufpreis und beispielsweise weitere 10 % über die nächsten Jahre. Dann wirst du in 10 Jahren Eigentümer:in mit dannzumal 20 % Eigenmitteln. Den Rest wirst du künftig über eine Hypothek finanzieren.

Interessant wird es, wenn die Preise steigen. Kompliziert wird es, wenn die Preise in den ersten 10 Jahren sinken, weil du dann zu viel bezahlst.

Ist das Mietkauf- oder Rent-2-Buy-Modell spekulativ?

Ja, stell dir vor, du würdest jedes Jahr 1 % sparen und nach 10 Jahren das Haus zum festen Preis kaufen – wie vorgesehen. Die Preise wären z. B. um 10 % gestiegen, dann wäre dein Haus entsprechend mehr wert und du müsstest folglich noch mehr oder länger sparen.

DER CLOU: Einerseits darfst du das Haus zum heutigen vereinbarten Preis kaufen, was eventuell unter dem Marktwert ist. Andererseits, auch wenn die Bank das Haus für die Hypothek höher bewertet, der bezahlte tiefere Preis dient als Grundlage für die Finanzierung.

FAZIT: Gemessen am damaligen höheren Marktwert hast du auf diese Weise zu wenig Eigenmittel. Was bei einer Umfinanzierung relevant sein kann.

Verstehe: Steigen die Preise, so rentiert dieses Modell. Fallen die Preise, dann Finger weg!

Na ja, so krass ist es nicht. WICHTIG IST: Wir müssen verstehen, dass dieses Modell spekulativ ist, denn wer weiss schon, wie sich die Preise entwickeln.

Aus Erfahrung wissen wir, Preise steigen nicht ewig: denn es ist kein Naturgesetz, dass Preise immerfort steigen. Nach den Babyboomern werden sehr viele Objekte auf den Markt kommen. Folglich werden die Preise vermutlich fallen.

Autor: Hans Graf / ico